La Fin d'Airbnb ? De Barcelone à Paris, la contre-attaque des villes face au tourisme de masse

Romaric JOLY
12 févr.
4 min de lecture

Annoncée comme une révolution pour les voyageurs et une manne financière pour les propriétaires, la location de courte durée type Airbnb est aujourd'hui au cœur d'une controverse mondiale. Accusée de vider les centres-villes de leurs habitants, de faire flamber les prix de l'immobilier et de transformer des quartiers résidentiels en parcs d'attractions touristiques, la plateforme fait face à une vague de régulations sans précédent. De Barcelone qui promet son éradication d'ici 2028 à Paris qui durcit sa législation, en passant par le Maroc qui cherche à encadrer le phénomène, l'âge d'or d'Airbnb semble bel et bien révolu. Analyse d'un modèle en pleine mutation, à jour des dernières informations de janvier 2026.

France 2026 : Le triple coup de massue réglementaire

L'année 2025 a marqué un tournant décisif pour les propriétaires de locations saisonnières en France. Trois changements majeurs viennent bouleverser le modèle économique d'Airbnb.

1. L'Interdiction des Passoires Thermiques (DPE G)

C'est la mesure la plus radicale : depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) . Cette interdiction, qui concernait déjà les locations longue durée, s'applique désormais aux meublés de tourisme. Pour des milliers de propriétaires, cela signifie l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique coûteux pour pouvoir continuer à louer. Le calendrier se poursuivra avec l'interdiction des DPE F en 2028, et des DPE E en 2034.

2. La Fin de la Niche Fiscale "Micro-BIC"

L'avantage fiscal qui a fait le succès d'Airbnb est terminé. Depuis le 1er janvier 2025, les abattements fiscaux ont été drastiquement réduits :

•Meublés non classés : Abattement réduit à 30% (plafond de 15 000€).

•Meublés classés : Abattement réduit à 50% (plafond de 77 700€).

Cette mesure augmente considérablement l'imposition des revenus locatifs et réduit d'autant la rentabilité.

3. Le Pouvoir Accru (et Contesté) des Copropriétés

La loi "Le Meur" du 19 novembre 2024 donne aux assemblées générales de copropriétaires le pouvoir d'interdire la location meublée touristique dans l'immeuble par un simple vote à la majorité qualifiée. Cependant, cette mesure est actuellement contestée devant le Conseil constitutionnel. La Cour de cassation a en effet jugé, le 18 décembre 2025, que cette loi pourrait porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre . La décision du Conseil constitutionnel, attendue début 2026, sera cruciale pour l'avenir de cette réglementation.

Barcelone, Maroc : La Vague Mondiale de Régulation

La France n’est pas un cas isolé. Partout dans le monde, les villes touristiques tentent de reprendre le contrôle de leur parc immobilier.

Barcelone : L’Interdiction totale d’ici 2028

La décision la plus spectaculaire vient de Barcelone. La mairie a annoncé son intention de ne pas renouveler les 10 101 licences de location touristique existantes d’ici novembre 2028 . L’objectif est de remettre ces logements sur le marché locatif traditionnel pour lutter contre la crise du logement qui frappe la capitale catalane. Cette mesure radicale, si elle est menée à son terme, pourrait faire jurisprudence en Europe.

Le Maroc : Vers une régularisation du Secteur

Le Maroc, confronté à une explosion des locations informelles notamment à Marrakech, a choisi une autre voie : la régularisation. Une nouvelle loi vise à encadrer le secteur en obligeant les propriétaires à déclarer leur activité et à s’acquitter d’une taxe de promotion touristique . L’objectif n’est pas d’interdire, mais de formaliser l’offre pour mieux la contrôler et la fiscaliser, tout en luttant contre la concurrence déloyale faite aux hôteliers.

S’Adapter ou Disparaître : Les Stratégies pour Survivre

Face à ces nouvelles contraintes, la question n’est plus de savoir si le modèle Airbnb est rentable, mais comment le rendre à nouveau viable. Voici les stratégies à adopter.

La Rénovation énergétique : un Investissement Incontournable

Pour continuer à louer, la première étape est de sortir du statut de passoire thermique. Un audit énergétique réalisé par un expert vous permettra d’identifier les travaux prioritaires et les plus rentables pour améliorer votre DPE. C’est un investissement conséquent, mais il valorise votre bien sur le long terme et vous permet de continuer à générer des revenus.

L’Optimisation fiscale : Passer au régime réel

Avec la fin du micro-BIC, le régime réel d’imposition devient la seule option viable pour la plupart des propriétaires. Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de gestion…) et d’amortir la valeur du bien. Une comptabilité rigoureuse est nécessaire, mais le gain fiscal est considérable.

La Location Longue Durée : l’alternative sécurisée

Si les contraintes de la location saisonnière deviennent trop lourdes, la location longue durée reste une alternative intéressante. La demande locative est forte dans de nombreuses régions, notamment dans le Var. La rentabilité est souvent moins élevée, mais les revenus sont plus stables et la gestion moins contraignante.

Conclusion : La Fin d’une Époque, le Début d’une Nouvelle Ère

Non, 2026 ne signe pas la fin d’Airbnb, mais la fin d’un certain amateurisme. La location saisonnière devient une activité plus professionnelle, plus réglementée et plus exigeante. Les propriétaires qui sauront s’adapter en investissant dans la qualité de leur bien (rénovation énergétique) et en optimisant leur gestion (fiscalité au réel) pourront continuer à tirer leur épingle du jeu. Pour les autres, il est peut-être temps de considérer des alternatives plus traditionnelles, comme la location longue durée, qui offre plus de stabilité et moins de contraintes réglementaires.

L’avenir de la location de courte durée dépendra de la capacité des propriétaires à se professionnaliser et à s’adapter à un environnement réglementaire de plus en plus strict, en France comme à l’étranger. La fête est peut-être finie, mais le marché, lui, n’a pas disparu. Il se transforme.